城市更新的下半场——“63号文 ”政策解读
进入以保留优先 、注重运营 、多方参与的下半场 。武汉作为正在快速发展的城市，其城市更新工作也需紧跟国家政策导向 ，积极探索适合本地特色的更新模式 。
城市更新被纳入国家顶层设计 ，标志着进入高质量的城市更新阶段。2020年，我国常住人口城镇化率达到了689% ，城市发展进入存量更新为主的新阶段 。《通知》是对国家城市更新工作战略部署的落实 ，是实现碳中和目标的重要举措之一 。在国企风险与机遇并存的背景下，城市更新将更多地依赖国有企业。
“63号文 ”政策解读如下：政策背景与目的 背景：2021年8月31日 ，住建部颁布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科63号文】 ，旨在指导未来城市更新工作，推动城市进入高质量更新阶段 。目的：实现碳中和目标，避免生搬硬套的造城模式 ，保留城市特色风貌 ，促进城市可持续发展 。
因此，狭义城市更新中涉及协议出让与带条件出让土地这一方向的未来规模存在不确定性。从资金筹集角度分析 ，城市更新独立成为主要筹资模式的构想在主流大方向上难以实现 ，更多作为片区开发的小众分支或项目建设配套内容。城市更新政策与建科[2021]63号文关系不大，它并非城市更新行动的主要影响因素 。
流程规范与预期稳定：针对更新项目差异 ，规范流程以稳定中长期市场预期 ，避免短期行为干扰长期目标 。跨部门政策协同：“以块统条”：整合条线政策红利，在有效更新单元中落地（如用地、财政政策）。“以条促块 ”：根据实践需求丰富条线政策 ，打通环节堵点（如建设规制 、金融支持） ，实现跨部门协同 。
号文仍然采用了监管层近年来最为有效的监管模式，即以硬性指标来进行管理 ，边界清晰 ，操作明了，指标监管法的威力在房企三道红线等政策中已充分体现，63号文对城市更新设定的硬性指标也可以称为“城市更新四道红线 ”：拆旧比：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20% 。
住建部63号文拆建比中是否含地下建筑面积
〖壹〗 、住建部63号文拆建比中是含地下建筑面积建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。也就是建筑物各层水平面积的总和 ，它由使用面积 、辅助面积和结构面积组成 。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积 。辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或辅助生活所占的净面积。
〖贰〗 、不突破原有密度强度 ，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2 。
〖叁〗、结合拆旧比限定 ，为了防止拆除面积小但增建面积大 ，63号文对拆建比也进行了限制 。拆建比不高于2，其实是限制了新旧容积率的相对差（计容项目一致情况下） ，新旧容积率相差越大 ，拆除收益也就越大，结合拆旧比例不高于20% ，也就从总量上限制了新建总面积 ，从而限制了项目整体收益。
〖肆〗、拆建比原则上是不大于2比较合适 。按照住建部的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）来看，有几个关键的阈值数据值得我们关注：拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积20%；拆建比不应大于2；居民就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年涨幅不超过5% 。
〖伍〗 、同时 ，意见明确了拆旧占比 、拆建比、就地安置率和租金涨幅等具体指导数据。以下是对新规下的城市更新模式的分析。新规核心指导数据 新规中的四项底线数据对城市更新项目的开展具有重要影响 ，具体包括：拆旧比：不应高于20%，限制了拆除旧建筑的总量 。
〖陆〗 、严格控制大规模增建 除增建必要的公共服务设施外，《通知》要求不大规模新增建设规模 ，不突破老城区原有密度强度 ，不增加资源环境承载压力 。严格控制老城区改扩建 、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。
拆建比多少合适
实际拆建比：52 总结 从上述广深标杆案例来看 ，拆建比超过2甚至5其实都是常态 。这反映了在城市更新过程中 ，由于历史遗留问题、城市规划需求以及经济效益的驱动，往往需要进行较大规模的拆除和重建 。然而 ，随着住建部新政策的出台 ，未来城市更新项目将更加注重平衡拆除与重建的比例，避免过度开发和资源浪费。
拆建比原则上是不大于2比较合适 。按照住建部的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）来看 ，有几个关键的阈值数据值得我们关注：拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积20%；拆建比不应大于2；居民就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年涨幅不超过5% 。
拆建比不高于2 ，其实是限制了新旧容积率的相对差（计容项目一致情况下），新旧容积率相差越大 ，拆除收益也就越大 ，结合拆旧比例不高于20%，也就从总量上限制了新建总面积，从而限制了项目整体收益。
实际意义：这种转变更贴合实际 ，能让管理者根据不同地区的实际情况制定更合适的城市更新策略 ，提高政策的实施效果和针对性 。规划者关注：“留改拆”从“比例 ”转向“顺序 ”内涵转变：2021年住房和城乡建设部文件中“留改拆”以“比例”形式出现，如拆除建筑面积 、拆建比 、居民安置率等有具体比例要求 。
